In een vorige bijdrage besprak ik het advies van de Procureur Generaal bij de Hoge Raad over de impact van de coronamaatregelen op de hoogte van de huurprijs. Dit naar aanleiding van prejudiciële vragen die door een kantonrechter van de rechtbank Limburg hierover aan de Hoge Raad zijn gesteld. Inmiddels heeft de Hoge Raad op 24 december 2021 uitspraak in deze kwestie gedaan.

In deze procedure draait het om de vraag of en, zo ja, op welke wijze de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd als een huurder van een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.

Door de huurder van een horecapand is voor de maanden april en mei 2020 aan de verhuurder het voorstel gedaan om vanwege de gedwongen sluiting van de horeca als gevolg van overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronapandemie een maand huur over deze periode kwijt te schelden. De verhuurder is hiermee niet akkoord gegaan. Desondanks heeft de huurder toch een maand huur niet betaald.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat in zogenaamde 290-huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn afgesloten in het algemeen geen bepaling is opgenomen over de gevolgen van sluiting van de betreffende bedrijfsruimte als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Om die reden is voor een huurder die afhankelijk is van de komst van publiek een dergelijke door de overheid opgelegde maatregel een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan een korting op de huurprijs is gerechtvaardigd. Of dit ook geldt voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn aangegaan, dient per situatie te worden beoordeeld. Immers vanaf dat moment was bekend dat de overheid maatregelen ter beteugeling van de coronapandemie had getroffen en is daarmee van een onvoorziene omstandigheid geen sprake meer.

Berekenen korting

Vervolgens geeft de Hoge Raad aan op welke wijze de korting op de huurprijs kan worden berekend. Daarbij gaat de Hoge Raad er vanuit dat een sluiting niet in de risicosfeer van de huurder valt, noch in de risicosfeer van de verhuurder. Om die reden dient het nadeel -voor zover dit niet wordt gecompenseerd door ontvangen TVL bedragen- in beginsel in gelijke mate door de huurder en de verhuurder te worden gedragen.

Voor het berekenen van de vermindering van de huurprijs maakt de Hoge Raad gebruik van de zogenaamde vastelastenmethode. Op basis van deze methodiek wordt in de eerste plaats vastgesteld voor welk percentage de huurprijs deel uitmaakt van de totale vaste lasten. Vervolgens wordt een met dat percentage overeenstemmend deel van de ontvangen TVL van de huurprijs afgetrokken. Daarna wordt procentuele omzetvermindering in de betreffende huurperiode vastgesteld. Tenslotte wordt het nadeel op 50-50 basis tussen huurder en verhuurder verdeeld.

Het bedrag aan huurkorting wordt dus berekend volgens de volgende formule:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Een voorbeeld:

  • de huurprijs bedraagt € 4.500,-;
  • de totale vaste lasten bedragen € 25.000,-;
  • de ontvangen TVL bedraagt € 10.000,-;
  • er is in deze periode een omzet van € 20.000,- behaald;
  • in een vergelijkbare periode zonder corona is € 100.000,- omzet behaald.

a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met de overeengekomen huurprijs: € 4.500: € 25.000 x 100% = 18%.
b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800,-) in mindering gebracht.
c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend: 100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%.
d. Tenslotte wordt het nadeel gelijk verdeeld over huurder en verhuurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs. De huurder uit dit voorbeeld hoeft dus € 3.420 aan huur aan de verhuurder te betalen. Van dit bedrag wordt de huurder voor € 1.800,- aan TVL tegemoetkoming gecompenseerd, zodat de huurder zelf nog € 1.620,- dient op te brengen.

Hoe verder

Het oordeel van de Hoge Raad maakt de weg vrij voor huurders van een zogenaamde artikel 290-bedrijfsruimte (over het algemeen betreft dit detailhandel en horecaondernemingen) om met de verhuurder in overleg te treden over een aanpassing van de huurprijs gedurende de periode dat de onderneming als gevolg van overheidsmaatregelen niet of slechts in beperkte mate geopend mocht zijn. Verhuurders doen er goed aan een dergelijk verzoek van huurders serieus te beoordelen, waarbij de door de Hoge Raad aangehouden berekeningsmethodiek van de vastelastenmethode als leidraad wordt genomen. Voor een huurder betekent dit wel dat aan de verhuurder duidelijk gemaakt moet worden (en voorzien van de nodige onderbouwende stukken) wat de ontvangen TVL bedragen zijn geweest, welk aandeel de huurprijs heeft in de totale vaste lasten en wat het percentage aan omzetverlies is geweest.

Bent u huurder van een 290-bedrijfsruimte en wenst u aanspraak te maken op een huurkorting? Of bent u verhuurder en wordt u geconfronteerd met een huurder die een huurkorting wenst? Neem dan contact op met de juristen van Kab Accountants & Belastingadviseurs. Zij kunnen u adviseren over uw juridische positie en in overleg met u zo nodig nadere actie ondernemen.