Menig huurder van een bedrijfspand zal in de afgelopen 20 maanden bij zijn verhuurder hebben aangeklopt met het verzoek de huurprijs (tijdelijk) te verlagen. Met name de horecasector is, door meerdere sluitingen en openstellingen met allerlei beperkingen, een sector waar de vraag om een tijdelijke verlaging van de huurprijs veelvuldig onderwerp van gesprek zal zijn geweest tussen huurders en verhuurders. Meerdere keren hebben huurders hun geluk bij de rechter beproefd, met wisselende uitkomsten. De hoogste rechter in ons land, de Hoge Raad, heeft zich tot nu toe nooit uitgesproken over de mogelijkheid van een huurverlaging vanwege de gevolgen van de coronamaatregelen, maar dat gaat binnenkort veranderen.

Nakoming van gemaakte afspraken

In ons rechtssysteem geldt het uitgangspunt dat contracten moeten worden nagekomen. Desondanks kunnen zich gedurende de looptijd van een overeenkomst omstandigheden voordoen, waarbij het de vraag is of het redelijk is dat de overeenkomst vanwege de ontstane situatie niet moet worden aangepast. De gevolgen van de coronamaatregelen zouden een dergelijke omstandigheid kunnen zijn.

Prejudiciële vragen

De kantonrechter te Roermond heeft naar aanleiding van een verzoek van een huurder tot verlaging van de huurprijs aan de Hoge Raad zogenaamde prejudiciële vragen voorgelegd. De Hoge Raad zal de voorgelegde vragen binnenkort beantwoorden, waarmee het voor huurders en verhuurders naar verwachting duidelijk wordt of en onder welke omstandigheden een huurverlaging mogelijk is en welke spelregels daarbij in acht genomen dienen te worden.

Advies Procureur-Generaal

De Hoge Raad wordt voorafgaande aan haar uitspraak geadviseerd door de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad (P-G). Onlangs heeft de P-G diens advies ingediend bij de Hoge Raad. Uit dit advies valt op te maken dat de P-G van mening is dat een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel is aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waarbij de huurder niet het genot van een zaak heeft die hij zou mogen verwachten. Daarmee is volgens de P-G sprake van een gebrek aan het gehuurde. Verder is de P-G van mening dat de coronapandemie en haar gevolgen een onvoorziene omstandigheid zijn, die kan meebrengen dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag worden verwacht.

Met andere woorden, de P-G is van mening dat verhuurders (van horecapanden) hun huurders niet kunnen houden aan een ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst. Er zal een bepaalde mate van tegemoetkoming aan huurders moeten worden geboden. Hoe deze tegemoetkoming er uit ziet, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Duidelijk is wel dat rekening dient te worden gehouden met het omzetverlies dat het gevolg is van de coronacrisis. Een eventueel ontvangen TVL uitkering dient te worden afgetrokken van de daadwerkelijke vaste lasten van de onderneming. Het dan resterende huurnadeel dient vervolgens op basis van een 50 – 50 verhouding tussen de huurder en de verhuurder te worden verdeeld.

Conclusie

Contracten zijn er om te worden nagekomen. Desondanks zou het wat de P-G bij de Hoge Raad betreft vanwege de coronacrisis in bepaalde situaties mogelijk moeten zijn om contracten slechts ten dele na te komen. Het laatste woord is echter aan de Hoge Raad. Het is vanuit huurdersperspectief te hopen dat deze het advies van de P-G overneemt.

Dit artikel is geschreven door Gertjan Beumer, jurist.