Er komt veel kijken bij het huren van een horecabedrijf. Het is belangrijk om vooraf uitgebreid onderzoek te doen naar het bedrijf. Wat zijn de sterke en zwakke punten, en waar liggen kansen en bedreigingen? Waarom wordt het bedrijf ter huur aangeboden?
Je ondernemingsplan is de basis, ook bij huur!
Een goed ondernemingsplan bestaat uit een aantal standaard onderwerpen en is niet alleen van belang voor de bank, maar vormt ook de basis voor de bedrijfsvoering. In een ondernemingsplan staat o.a. een beschrijving van de ondernemer, het bedrijf, de markt en concurrentie, de financieringsplannen, de marketingstrategie, het onderscheidend vermogen en overige zaken, zoals juridische kwesties.
Weet wat je huurt
Let erop dat je precies weet wat je huurt en leg dat vast. Zo kun je makkelijker vaststellen wat je van het gehuurde mag verwachten en of er sprake is van een ‘gebrek’.
– Beschrijf zo precies mogelijk de staat van het gehuurde bij de aanvang van de overeenkomst, aangevuld met door partijen geparafeerde foto’s en bouwtekeningen. Leg de opleveringsdatum vast bij nieuwbouw.
– Leg de vloeroppervlakte vast, voor het geval als blijkt dat het aantal verhuurde vierkante meters afwijkt van de werkelijkheid. De oppervlakte mag niet meer dan 3% ten nadele voor de huurder afwijken.
– Leg de draagkracht van de vloeren vast. Als er achteraf niet aan de vloerbelastingseis voldaan wordt, moet de verhuurder voor eigen rekening aanpassingen doen.
– Tegenwoordig is casco verhuur vaak het uitgangspunt. Bij casco plus is de verhuurder ook verantwoordelijk voor bijv. de toiletgroepen, verwarming, airconditioning en afgewerkte horecavloeren.
Voor- en nadelen bij vastleggen bestemming
Als er bij een discotheek-bestemming onvoldoende geluidsisolatie is, kun je dat aanmerken als een gebrek. Maar als je dezelfde bestemming verkoopt om er een restaurant te beginnen, is een indeplaatsstelling niet mogelijk omdat er geen sprake is van voortzetting van hetzelfde bedrijf. Een algemene omschrijving van een bestemming voor een horecaonderneming is ‘horecabedrijfsruimte’.
Wat is een goede huurprijs?
De waarde van een bedrijf (de huur) wordt voornamelijk gebaseerd op economische gronden. Vraag inzage in de historische cijfers over de meest recente jaren, in ieder geval van de laatste drie jaar.
Veel verhuurders, makelaars en tussenhuurders gaan uit van een huur van 10%. Dus: tegenover een huur van €100.000 per jaar, moet een omzet staan van €1.000.000. Een nog lagere huur van 7% is volgens deze makelaars en verhuurders niet reëel. Veel ondernemers trappen in de vraagprijs. Dit is geen vaststaand gegeven. Over de gevraagde huurprijs is altijd te onderhandelen.
Leveranciers/afnameverplichtingen
Veel brouwerijen, maar ook wijn- of koffieleveranciers, sluiten met horecaondernemers een afnameovereenkomst voor een bepaalde periode af. Hierin wordt vaak een bepaling opgenomen dat bij verkoop van de onderneming deze afnameovereenkomst wordt ‘doorgelegd’ naar de koper. In de koopovereenkomst moet derhalve goed worden vastgelegd dat de koper de afnameovereenkomst overneemt en zich verplicht om onverkort de hiermee verband houdende voorwaarden te zullen naleven.
Stel een huurverhoging zo lang mogelijk uit
Na verloop van de eerste huurtermijn (meestal 5 jaar) heeft de verhuurder het recht de huur aan te passen (verhoging of verlaging). Het gaat om de marktprijs. Een makkelijke manier om een verhoging te voorkomen, is een om langere eerste huurtermijn (bijv. 10 jaar) af te spreken. Het voordeel hiervan is dat je als huurder zekerheid hebt. Nadeel is dat je lang aan een contract vast kan zitten.
Bent u van plan om een horecabedrijf te gaan huren of wilt u meer weten over dit onderwerp? Ons horecateam helpt u graag.